FRAGE: Unser Unternehmen besitzt Geschäftsräume, die eigenunternehmerisch genutzt werden. Aufgrund neuer Homeoffice-Regelungen benötigen wir künftig eine Etage weniger. Eine Arztpraxis-Gemeinschaft hat Interesse an den Räumlichkeiten bekundet. Nach grober Schätzung würde die Praxis auch 1/3 steuerpflichtige Umsätze ausführen. Können wir dann einen Mietvertrag mit USt aufsetzen?
ANTWORT von Ann-Christin Hütte:
In Ihrem Fall lautet die Antwort leider Nein. Eine Option zur Umsatzsteuer nach § 9 Abs.1,2 UStG ist an mehrere Voraussetzungen geknüpft. So müssen Sie an einen Unternehmer vermieten, der selbst fast ausschließlich Ausgangsumsätze erzielt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen – also steuerpflichtige Ausgangsumsätze (oder steuerfreie, nicht den Vorsteuerabzug ausschließende Umsätze wie z. B. Ausfuhrleistungen). Nun gibt es eine Ausnahme, die sich hinter der Formulierung „fast ausschließlich“ verbirgt: Führt der mögliche Mieter nicht mehr als 5 % steuerfreie, den Vorsteuerabzug ausschließende Umsätze – verglichen mit dem Gesamtumsatz- aus – ist dies für die Option zur USt unschädlich. Ein Arzt erbringt zu einem Großteil wohl steuerfreie Heilbehandlungsleistungen, für die er keinen Vorsteueranspruch hat. Damit wird er nicht unter die Bagatellgrenze der 5%-Umsätze fallen. Die Voraussetzungen für eine Option zur USt erfüllt ein Mietverhältnis mit der Arztpraxis dann nicht und es bleibt nur die steuerfreie Vermietung. Wichtig ist: Kommt der Mietvertrag mit der Praxis trotzdem infrage, müssen Sie sich unbedingt Gedanken über eine mögliche Vorsteuerberichtigung nach § 15a UStG machen. Haben Sie das Grundstück/Gebäude in den vergangenen 10 Jahren mit 100 % Vorsteuerabzug angeschafft/hergestellt, müssen Sie eine anteilige Vorsteuerberichtigung, für die dann steuerfreie Etage vornehmen und anteilig Vorsteuern – für den verbleibenden 10-Jahres-Zeitraum – zurückzahlen.